S katastrem nemovitostí se setkáte dřív, než koupíte dům

První kontakt s katastrem přichází obvykle ještě před podpisem kupní smlouvy, když si chcete ověřit, komu dům nebo pozemek opravdu patří a jestli na něm neleží zástava. Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který spravuje Český úřad zeměměřický a katastrální a jeho katastrální úřady. Zapisují se do něj vlastníci, hranice parcel, stavby i práva, která vlastnictví omezují. Do části údajů může nahlédnout kdokoli a zdarma.

Co si ověřit před koupí nemovitosti?

V aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí najdete podle čísla parcely nebo adresy list vlastnictví. Zkontrolujte, kdo je vlastníkem a jestli prodávající sedí se zápisem, zda je na nemovitosti zástavní právo, věcné břemeno, předkupní právo nebo exekuce a jestli parcela není označena plombou.

Plomba znamená, že k nemovitosti právě probíhá řízení, třeba jiný prodej nebo zápis zástavy. Kupovat nemovitost s plombou bez vysvětlení je riskantní.

Údaje z volného nahlížení mají jen informativní charakter. Pro jednání s bankou nebo úřadem potřebujete výpis.

Kdy je potřeba ověřený výpis?

Ověřený výpis z listu vlastnictví chtějí banky u hypotéky, notáři, soudy a někdy stavební úřad. Dá se získat na katastrálním úřadě, na kontaktních místech Czech POINT, u notáře nebo elektronicky. Za úřední výpis se platí poplatek, jehož výši si ověřte podle aktuálního sazebníku.

Pro vlastní představu stačí nahlížení zdarma. Pokud potřebujete dokument pro třetí stranu, zeptejte se předem, jak starý výpis přijme. Banky obvykle trvají na čerstvém.

Jak se stanete vlastníkem?

Podpisem kupní nebo darovací smlouvy se vlastníkem nemovitosti ještě nestanete. Vlastnické právo vzniká až zápisem do katastru, přičemž účinky zápisu se vztahují k okamžiku, kdy návrh na vklad dorazil na katastrální úřad. Návrh se podává na předepsaném formuláři spolu se smlouvou a platí se za něj správní poplatek.

Katastrální úřad pak rozešle vyrozumění dosavadním vlastníkům a o vkladu může rozhodnout až po uplynutí ochranné lhůty dvaceti dnů. Kdo dostane vyrozumění o změně, kterou sám nepodal, má čas zareagovat. Proto se vyplatí mít v katastru aktuální adresu nebo si zřídit službu sledování změn, která na každý návrh upozorní.

Co se děje při dědictví a darování?

Při dědění podávat návrh na vklad nemusíte. Pravomocné rozhodnutí soudu z dědického řízení zapíše katastrální úřad záznamem. Darování mezi příbuznými se zapisuje stejně jako prodej, tedy vkladem na základě smlouvy. U převodu části domu nebo spoluvlastnického podílu je potřeba v listinách přesně uvést, o jakou část jde.

Jak je to s hranicemi a plotem?

Katastrální mapa ukazuje hranice parcel, jenže ne všude se stejnou přesností. V oblastech, kde mapa vznikla digitalizací starých podkladů, se může skutečná hranice od zákresu lišit o desítky centimetrů i víc. Než postavíte plot nebo garáž blízko hranice, objednejte si vytyčení u geodeta s úředním oprávněním. Výsledek vytyčení je podkladem i pro dohodu se sousedem.

Pokud zjistíte, že zápis v katastru neodpovídá listinám, můžete podat návrh na opravu chyby. Spory o vlastnictví samotné ale rozhoduje soud, ne katastrální úřad.

Časté otázky

Uvidí cizí člověk v katastru, co vlastním?

Ano, při nahlížení se zobrazí vlastník konkrétní parcely nebo stavby včetně jména a adresy. Vyhledávat podle jména bez dalšího údaje veřejně nejde, přehled majetku konkrétní osoby získá jen ona sama nebo oprávněné instituce.

Musí být v katastru zapsaná zahradní chatka?

Jen stavby, které zákon označuje jako předmět zápisu, typicky budovy s číslem popisným nebo evidenčním. Drobné stavby bez vlastního čísla se obvykle nezapisují. Konkrétní případ ověřte na katastrálním nebo stavebním úřadě.

Jak dlouho trvá vklad vlastnického práva?

Nejméně dvacet dnů kvůli ochranné lhůtě, ve skutečnosti obvykle o něco déle podle vytíženosti úřadu a úplnosti podání. Chyba ve smlouvě nebo chybějící příloha vede k přerušení řízení, proto se vyplatí nechat listiny zkontrolovat.

Zdroje

• Český úřad zeměměřický a katastrální
• Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí